Fundos de Investimento Imobiliário. Investir em Imóveis de Forma Inteligente

A ideia de que investir em fundos de investimento imobiliário dá retorno vem dos tempos de nossos pais e avós. Além de poder garantir uma renda de aluguel, é possível deixar uma casa ou um apartamento como herança para os filhos e netos.

Foi assim que, ao longo do tempo, o investimento em imóveis se tornou, ao lado da caderneta de poupança, uma das modalidades de investimentos mais conhecidas pelos brasileiros.

Investir em fundos imóveis é sim uma aplicação segura, mas a modalidade tem baixa liquidez, o que acaba, por vezes, não sendo muito  rentável, já que não é de uma hora para outra que é possível vender ou comprar um imóvel

Como uma opção para driblar esse ponto negativo da aplicação direta em imóveis, os fundos de investimento imobiliário (FII) ganharam força principalmente a partir de 2007 com o chamariz da facilidade de negociação.

O que são fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são constituídos como “condomínios fechados”, cujas cotas podem ser comprados por qualquer investidor. Os fundos de investimento imobiliário são uma opção interessante para quem tem interesse em viver de renda.

Apesar de ser o titular das cotas, você não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo.

Cada fundo aplica os recursos investidos pelos cotistas em determinados empreendimentos imobiliários, que podem ser shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos etc.

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário

É possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário – essa operação pode ser feita por plataformas de negociação online disponibilizadas por corretoras de valores (home broker).

Vantagens

Entre as principais vantagens para quem aprende a investir nos fundos de investimento imobiliário está a exposição imobiliária diversificada, que reduz os riscos de vacância (desocupação do imóvel) e de deterioração imobiliária em certa região.

A gestão profissional é outro ponto atrativo, já que existe uma pessoa especializada analisando o mercado, sempre de olho nas melhores oportunidades. Além disso, a valorização das cotas também é ponto de destaque. Na prática, é possível ganhar dinheiro vendendo cotas por um preço maior que o de compra.

Ao comprar cotas de um fundo de investimento imobiliário, outra vantagem é receber rendimentos mensalmente, como nos aluguéis de imóveis. No caso do fundo, 95% do lucro líquido auferido são distribuídos aos cotistas.

Além disso, o processo de compra a venda de ações costuma ser acessível, o que favorece a entrada de pequenos investidores nesse mercado.

Liquidez – Diferentemente de imóveis, cuja compra ou venda costuma ser demorada, no caso dos fundos de investimento imobiliário, a facilidade de negociação faz desse tipo de aplicação uma boa opção para quem precisa resgatar os recursos investidos.

Desvantagens dos fundos de investimento imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário possuem o risco de mercado, ou seja, você está sujeito a uma série de imprevistos ou situações adversas, como a atual crise econômica, que podem afetar o setor imobiliário como um todo.

• Inadimplência: O inquilino do imóvel pode não pagar o aluguel ou pagar com atraso.
• Mercado: O empreendimento pode perder valor e, portanto, afetar as cotas do fundo
• Vacância: Um imóvel está exposto ao risco de passar por um período desocupado. Atrasos na realização de obras – no caso de imóveis em construção – também podem atrapalhar a distribuição dos rendimentos aos cotistas.
• Liquidez: Outro risco que deve ser considerado é o chamado risco de liquidez. Por ser constituído como “condomínio fechado”, o fundo de investimento imobiliário não permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores.

O resgate só pode ocorrer em caso de liquidação do fundo, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou ao final do vencimento no caso de fundos que têm um prazo determinado para funcionamento.

Desta forma, o único jeito de você se desfazer da aplicação é vender suas cotas para outro investidor, o que pode não ser tão fácil. O mesmo pode acontecer com quem pretende comprar cotas depois do lançamento do fundo.

Tributação dos fundos de investimento de imobiliário

Os rendimentos recebidos por investidores pessoa física são isentos de Imposto de Renda (IR) conforme Lei 11.196/05 nos seguintes casos:

• Se o cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do fundo;
• Se o fundo de investimento imobiliário tiver, no mínimo, 50 cotistas;
• Se as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.

A isenção do pagamento de imposto vale apenas para os rendimentos. Se houver ganho de capital nas operações de compra ou venda de cotas, você terá de arcar com a alíquota de 20%.

Custos dos fundos de investimento de imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário embutem uma série de custos. O principal deles é a chamada taxa de administração, que remunera a equipe por trás da gestão do fundo e a estrutura de distribuição do fundo. O percentual cobrado varia conforme o fundo e o gestor.

Outro custo associado ao investimento em fundos imobiliários é a taxa de performance, cobrada quando o desempenho do fundo supera o benchmark (o índice de fundos imobiliários, Ifix, serve como parâmetro, por exemplo) e funciona como uma espécie de remuneração extra à equipe de gestão pelo resultado atingido com a carteira.

Como investir?

• Cadastre-se em uma corretora de valores

As cotas dos fundos são negociadas na Bolsa ou no mercado de balcão organizado. Então é preciso se cadastrar em uma corretora para conseguir adquiri-las.

• Escolha o fundo

É importante analisar alguns dados do fundo antes de escolher, como os imóveis que fazem parte da carteira e o histórico de rentabilidade. O investimento é considerado atrativo sempre que o retorno proporcionado for superior ao da poupança ou outros investimentos de renda fixa.

• Envie a ordem para a corretora

– O envio da ordem é feito como no mercado acionário. Você consegue comprar pelo próprio home-broker (programa da corretora que permite a compra e venda de ações pela internet).

Basta digitar o código do fundo, a quantidade de cotas desejada e o preço que está disposto a pagar por cada uma delas. Se houver alguém interessado em vender as quotas nessas condições, a transação é fechada.